Профиль инвестора atsogoev | Тинькофф Инвестиции Пульс

🏛️100 000 рублей на инвестиции - когда-нибудь позже... 📱100 000 рублей на новый Айфон - да, прямо сейчас! 🫑1 000 рублей на здоровое питание - слишком дорого. 🍺1 000 рублей на пиво с колбасками - нет проблем! 📺 Посмотреть 2 часа новый сериал - и ещё один сезон! 📖 Пройти за 2 часа бесплатный курс лекций по инвестициям в недвижимость - нет времени. 🔻Не стоит жаловаться на отсутствие возможностей, выбор есть всегда.

Банкротство «Самолёта» «глазами» нейросети 👀 Мне попалось исследование WallStreetPrep, компании, которая готовит аналитиков для инвестбанков. Они дали четырём ИИ-инструментам (Claude, ChatGPT, Microsoft Copilot и надстройке Shortcut) задание: построить трёхкомпонентную финмодель Apple на основе отчётности компании, по стандартам инвестбанков. 🏆 Лучше всех справились Shortcut (5,9 из 10) и Claude (5,5) - с большим отрывом от Copilot и ChatGPT. Но даже лидер не дотянул до уровня начинающего аналитика. 🏗️ У нас в России есть свой «Apple» (ну уж какой есть) -застройщик «Самолёт». Я попросил Claude (модель Opus 4.8) собрать финмодель компании. Основа - отчёт SMLT по МСФО за 2025 год + статистика продаж по Москве и Московской области за первое полугодие 2026. ☝️ Отдельная задача - лист «Дистресс»: смоделировать, при каких условиях компания может прийти к банкротству. ⚡ Коротко по результатам: банкротство на базе отчётности 2025 года не реализуется ни в одном из сценариев. Чтобы оно наступило, нужна одновременная связка трёх условий - прежде всего серьёзные проблемы с рефинансированием (закрытие доступа к кредитам), длительные переносы сроков сдачи проектов и удержание высокого ключа (14%+) несколько лет подряд. Сама по себе высокая ключевая ставка банкротства застройщику не обеспечит: модель показывает, что при условии рефинансирования кредитов и своевременной сдаче объектов компания нормально проходит стрессовый период. ⚠️ Модель сложная и многослойная - не исключаю логических или технических ошибок. Это делала нейросеть, а не Артем Цогоев, за цифры и выводы нейросети я отвечать не могу.

🏢 Петербург постепенно перестает быть рынком исключительно офисной аренды. Если еще несколько лет назад при желании купить небольшой офис в строящемся бизнес-центре выбирать было практически не из чего, то сегодня это уже полноценный сегмент рынка с широким выбором проектов. По данным NF GROUP, сейчас в продаже находится 18 зданий от 14 девелоперов общей арендопригодной площадью 91,2 тыс. м2. Более трети всех площадей уже реализовано, а объем свободного предложения составляет около 57 тыс. м2. 🏗 Среди основных игроков рынка - ветераны продаж коммерческой недвижимости в розницу «Группа Аквилон» и «Охта Групп», а также относительно новые игроки - ГК «ТРЕСТ», Element и другие девелоперы. Среди наиболее заметных проектов, представленных на рынке, - Element Prime, Inside, «Локус», «Попова'38», «МОСКО» и SAAN. 📈 Ценовой разрыв между Москвой и Санкт-Петербургом оказался неожиданно небольшим (пока еще в пользу Москвы). Средневзвешенная стоимость офисов в Петербурге достигла 413 тыс. руб. / м2 против 500 тыс. руб. в Москве. То есть разница составляет всего 17%. Для двух рынков с настолько разными масштабами это очень небольшой дисконт. 💼 Более 80% предлагаемых помещений имеют площадь до 100 м2, а средний размер офиса составляет всего около 40 м2. По сути, Петербург повторяет путь Москвы: сначала рынок формируется за счет небольших лотов, а уже затем появляются сделки с крупными блоками и целыми этажами. 🤔 В общем, рынок развивается довольно быстро. Если тенденция сохранится, то через несколько лет покупка офиса площадью 40-70 м2 может стать для частных инвесторов таким же привычным инструментом, как сегодня покупка помещения в стрит-ритейле.

💸 В 2022 году британская компания Infinium Logistics объявила о создании фонда объемом £500 млн для покупки необычной недвижимости - площадок для хранения и зарядки корпоративных электромобилей (и я писал об этом). Фонд успел привлечь капитал, приобрести несколько площадок и инвестировать более £70 млн, после чего... практически исчез из информационного поля. 📉 Что произошло? Судя по всему, бизнес не провалился, но и не оправдал первоначальных надежд. После первых сделок компания перестала объявлять о новых крупных приобретениях и сосредоточилась на развитии уже купленных объектов. Рост рынка электромобилей замедлился, стоимость капитала резко выросла, а строительство подобных хабов столкнулось с нехваткой электрических мощностей. В результате история, которая должна была стать стремительным взлётом, превратилась в долгосрочный инфраструктурный проект. ⚡️Однако сама идея оказалась сильной. Сегодня правительства и крупнейшие инфраструктурные инвесторы вкладывают миллиарды в аналогичные объекты. Например, крупный институциональный инвестор, немецкая УК PATRIZIA инвестировала более €140 млн в сеть ультрабыстрых зарядных хабов. 🔍Более того, сегодня аналитики всё чаще выделяют отдельный сегмент Energy Infrastructure Real Estate - недвижимость энергетической инфраструктуры. Внутри него уже формируются самостоятельные классы активов: EV Charging Hubs (Fleet Depots) и Truck Charging Hubs (для электрических грузовиков). 👀 Фонд Infinium, возможно, не стал главным хедлайнером рынка, но оказался одним из первых, кто увидел новый класс недвижимости. 📍Так часто и происходит: пионеры показывают направление, а по их следам приходят крупнейшие институциональные инвесторы с гораздо большим капиталом. Так что не прос⠵ите какой-нибудь новый тренд, если видите его очертания на горизонте. 📚 В феврале 2026 года консультанты из JLL посвятили этой теме целое исследование - «Where Energy Meets Property» (прикрепил). Главный тезис звучит так: важнейшим фактором стоимости коммерческой недвижимости постепенно становится не только местоположение, но и доступ к электроэнергии.

ГАБ с электрозарядкой! ⛽️ Топливный кризис, очереди на АЗС, россияне скупают электромобили и гибриды (за полугодие 2026 продали 54,3 тыс. таких машин, почти вдвое больше прошлогоднего). Пора покупать участки на трассах с удобным заездом, парковкой и возможностью подключить электромощность? 🤔 А дальше что - сдавать в аренду оператору? 🤝 У инвестора площадка, а оператор ставит свои станции. Инвестор получает либо фиксированную арендную плату, либо процент с чистой прибыли станции. Возможны и гибридные решения, насколько я понял. Капекс, монтаж, согласования и обслуживание - на операторах, инвестору - рентный поток. Дополнительно можно возвести здание кафе и тоже сдать его в аренду, получая полноценный рентный поток уже из двух источников (правда, связанных друг с другом). Вот она - новая ниша с огромным потенциальным спросом? ⁉️ Но есть вопросы! 📉 Первый - какая у такого ГАБ нормальная доходность? Ответ никто не знает. Это не привычный арендный бизнес с «Пятёрочкой», где рынок оцифрован и cap rate / окупаемость таргетируются в неком коридоре. В нашем случае арендатор - оператор зарядных станций, класс актива новый, сделок мало (если вообще они есть), больших данных статистики по доходности попросту не существует. Значит нет и ориентира, по которому такой объект оценивать и, что важнее, кому и по какой ставке его потом перепродавать. 🔌 Второй вопрос - мощность. Вся идея держится на «возможности подключить мощность». Быстрой станции нужно 50-150 кВт, а на трассе, вдали от города, свободной мощности в ближайшей подстанции может просто не оказаться. Тогда это новые линии, трансформатор и присоединение - миллионы инвестиций и месяцы согласований. 🧐 Третий вопрос - насколько вообще жизнеспособен арендатор? Средняя загрузка зарядных станций в России в 2025 году - вы удивитесь - около 9% в сутки. То есть станция простаивает больше 90% времени. Тут, правда, есть оговорка: эти 9% - средняя по стране. На бойкой трассе загрузка обязана быть выше - но увы, пока единой статистики по трассам нет (ну или я не нашел). Если трафик не обеспечит высокую загрузку, арендатор завтра может начать пытаться передоговариваться или просто забрать свои станции и съехать, оставив инвестора с кафе на трассе... ⏳ И еще одно: сегодняшний ажиотаж на электромобили во многом разогнан временным топливным кризисом, а его, по официальным прогнозам, обещают сгладить уже к началу осени. Строить долгосрочный арендный поток на всплеске спроса - недальновидно. 🔌 Вывод: ГАБ с электрозарядками - это звучит красиво и современно. Но рисков и неопределенности тут пока больше, чем в традиционных ГАБах. При этом я ни в коем случае не говорю «нет». Как обычно, я призываю сначала посчитать финмодель, а уже потом тратить деньги на покупку участка где-то на трассе, рассчитывая на спрос электрокаров и устойчивость бизнес-модели заправщика. ⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией 👍 Спасибо, Кэп. 🔥 Это будущее - куда деньги нести? 👀 У меня дизель... ⚡️ У меня газ...

Портфель Трампа! 💜 Управление правительственной этики США раскрыло декларацию президента этой страны - Дональда Трампа. 🛐 «Агент Краснов» инвестировал в сотни компаний и инвестиционных фондов, включая 70+ публичных компаний из сектора недвижимости: REIT (фонды недвижимости), брокеры, застройщики жилья. 💵 Все ценные бумаги компаний, связанных с недвижимостью, в портфеле оценивается в $3,9–11,7 млн (медиана ≈ $7,8 млн). А весь портфель, включающий акции Nvidia, Apple и другие компании оценивается кратно выше. 👐 Трамп утверждает, что инвестиционных решений не принимал: «Я никогда не общаюсь с теми, кто распоряжается моими деньгами». Ну да ладно, что там в портфеле оранжевого (не путать с ПИК): 🔹 Ventas (VTR) - $1–5 млн. Единственная позиция такого калибра, на порядок больше всех. Это фонд недвижимости, инвестирующий в дома престарелых и недвижимость медицинских клиник. Ventas это ≈39% портфеля. Да, Трампу за 80. 🔹 American Tower - $500K–1M. Вышки сотовой связи. Алло, Мелания? 🔹 CBRE - $250–500K. Известная брокерская компания, ранее работала в России. 🔹 Realty Income - $250–500K. Доходные ГАБы. Какая грязная окупаемость? 🔹 Simon Property - $250–500K. Торговые центры в США. 🖐 Эти пять имен занимают примерно 63% портфеля недвижимости. Остальные 65+ компаний - ставки от нескольких тысяч до десятков тысяч долларов. ❓Может ли инвестор из России полностью скопировать портфель Трампа? Да, но понадобится брокер (по ценным бумагам) из какой-нибудь дружественной страны с доступом к международным рынкам.

Как стать брокером-миллиардером в Москве? 📊 Онлайн-классифайд коммерческой недвижимости M2DATA выпустил исследование рынка брокерских комиссий в офисном сегменте Москвы. 💰 Весь потенциал рынка «в моменте» - ₽24,5 млрд: столько получили бы брокеры, если бы прямо сейчас продали и сдали всё, что выставлено на рынок (офисы и коворкинги). 👉 Итак, что нужно сделать, чтобы заработать на этом рынке ₽1 млрд. комиссионных вознаграждений. 💵 Вариант первый - продаем офисы. Потенциал сегмента офисов, выставленных на продажу, ₽19,9 млрд (81,1% всего рынка). Чтобы заработать миллиард, нужно продать всего 5% от выставленного на продажу объёма - примерно 150 лотов из 2 990 в продаже. Комиссия в продаже зависит от объёма сделки: за целые здания платят 1-2%, за продажу блоками 2-5%, в среднем по рынку 3-4%. 💴 Вариант второй - аренда. Потенциал сегмента скромнее, ₽3,65 млрд. Для миллиарда придётся сдать 27% всех экспонируемых офисов, заключив около 790 сделок из 2 883 лотов. При стандартной комиссии 8,33% (один месяц аренды). 💶 Вариант третий - коворкинги. Тут миллиардером не стать: весь сегмент целиком - ₽976 млн. Даже сдав все рабочие места во всех 258 коворкингах Москвы, до миллиарда не дотянуть. Кстати 40,3% операторов гибких офисных просиранств комиссию брокерам не платят в принципе. 📶 Если выйти за пределы офисов, картина улучшается: с учётом складов, стрит-ритейла, отелей и прочей ком.недвижимости авторы исследования оценивают потенциал рынка комиссий более чем в ₽100 млрд. Там миллиард на комиссиях - это всего лишь 1% московского рынка коммерческой недвижимости. 💼 В общем, брокером-миллиардером стать можно. Сложно, конечно - а кто говорил, что будет просто? Дерзайте - вы талантливы!

Срочно покупать! И побольше. 💰За 25 лет присутствия на рынке недвижимости я ни разу не слышал: «Какие же сейчас доступные цены! Надо срочно покупать и побольше!». Из года в год люди говорят одно и то же - цены достигли потолка, куда уже выше, скоро всё рухнет. Пять лет назад так говорили, десять лет назад, пятнадцать лет назад. А цены растут дальше. И дальше. И дальше. 😞 Люди хотят верить и верят: цены достигли потолка, куда уже выше, скоро всё рухнет. Только вот ждут они уже не первый год, а цены продолжают расти. «Эх, как же круто было в 2020-м! Можно было купить так дешёво! Жаль, что не могу туда вернуться». ⏰ Представьте 2031 год - это всего через пять лет. Вы точно это услышите: «Эх, как же круто было в 2026-м! Можно было купить так дешёво! Жаль, что не могу туда вернуться». Мы почему-то считаем прошлые цены доступными, а текущие - запредельными. 💸 Лично я жалею, что не пользовался ипотекой активнее, что не купил больше объектов в прошлом. Но я никогда не думал тогда, что «сейчас слишком дорого, не время покупать». Во всяком случае, не припомню такого. Понимаю, что у людей бывают объективные причины - нет денег (даже на первоначальный взнос), сложная жизненная ситуация, нет уверенности в работе и доходе. Это всё понятно. 🎯 Но ведь очень многие не покупают недвижимость из-за предубеждения, что «цены на пике». Вопрос не в том, дорого сейчас или дешёво. Вопрос в том, с чем вы окажетесь в 2031 году. Большинство будет вспоминать 2026 год как время упущенных возможностей. Меньшинство будет благодарить себя за решительность. ⚠️ Это я не конкретно про новостройки, вторичку или коммерческую недвижимость. Я вообще, в целом. 🛑 И дисклеймер, конечно: не является инвестиционной рекомендацией. 👍 Беру на всю котлету в 2026-м. 🔥 Жду обвала (денег мало)! 👀 Жалею о прошлом...

Дешевое без отделки? В реальности - дороже. 🧮 Относительно недавно у меня была консультация, на которой женщина-инвестор поинтересовалась, что лучше купить под аренду со сдачей в 2029 году: более дешевую квартиру без отделки или более дорогую, но уже с отделкой. Логические рассуждения привели меня к выводу, который на первый взгляд кажется неочевидным: несмотря на более высокий порог входа, вариант с отделкой может оказаться выгоднее для арендной модели. 📊 Сначала про ремонт. ТАСС был уполномочен заявить еще в 2025 году, что средняя цена ремонта московской квартиры 55–60 м2 за последние годы выросла примерно так: 2022 - ₽970 тыс., 2023 - ₽1,32 млн, 2024 - ₽1,69 млн, начало 2025 - ₽2,16 млн. За три года - в 2,2 раза, около +30% в год. Быстрее, чем дорожали сами новостройки. 🔮 Я уже писал, что к концу 2025 года средняя стоимость ремонта в Москве превысила ₽75 тыс./м2. Предполагаю дальнейший рост на осторожные +15% в год - и тогда к 2029-му выходит порядка ₽131 тыс./м2, почти вдвое дороже сегодняшнего. 🧱 Если квартира передается без отделки в 2029 году, ремонт придется делать уже по ценам 2030-го. А это не только более высокие расходы, но и дополнительные месяцы без арендного дохода. Плюс мы ничего не знаем о рынке 2030 года - будет ли дефицит бригад, какими окажутся цены на материалы и качество работ. ⏱️ Квартира с отделкой в той же логике дороже на старте, зато после получения ключей ее можно быстрее выводить на рынок аренды. По сравнению с вариантом без отделки сокращается период простоя, а стоимость ремонта фактически фиксируется в цене покупки, а не догоняет владельца через несколько лет. 🔑 Такие предложения на рынке достаточно редки. Из имеющихся сейчас вариантов с близкой сдачей: например, в «Символе» от «Донстроя», где есть квартиры с отделкой в доходном доме. Там инвестору хотя бы не придется отдельно искать бригаду, контролировать ремонт и пересобирать смету уже после ввода дома. 💡 В общем, никакой новости - для финансовой модели чем быстрее квартира становится готова к сдаче и чем меньше непредсказуемых расходов после получения ключей, тем лучше.

📊 UBS выпустил Global Wealth Report 2026 - ежегодное исследование о том, как в мире создаётся и распределяется личное богатство. Совокупное богатство частных лиц выросло в среднем по миру за 2025 год на 10,8% в долларах. А что там швейцарцы насчитали в России? 😃 Хорошие новости! По темпам роста реального богатства на взрослого с начала десятилетия (2020-2025, с поправкой на инфляцию, в местной валюте) Россия занимает второе место в выборке UBS из 56 стран - плюс 37%. Быстрее богатели только южнокорейцы (плюс 55%). Для сравнения: Германия за тот же период в реальном выражении почти не изменилась, Италия осталась на нуле, а Великобритания просела на 23%. 💰 Число долларовых миллионеров в России тоже растёт опережающими мировой темп темпами - за 2025 год их стало больше на 5,2% (плюс 21 951 человек). Это шестой результат в мире после Литвы, Турции, Латвии, Венгрии и Ирландии. Всего в стране сейчас 447 тысяч долларовых миллионеров - между Швецией (507 тыс.) и Бразилией (386 тыс.). 💎 Не отстают и миллиардеры: в отчёте фигурирует 122 российских миллиардера - пятое место в мире после США, Китая, Индии и Германии. ☹️ Плохие новости. По коэффициенту Джини - показателю неравенства благосостояния - Россия делит второе место в выборке с показателем 0,82, уступая только ОАЭ и опережая ЮАР и Бразилию. То есть стремительный рост богатства почти не касается среднего россиянина: он концентрируется в довольно узкой прослойке сверхбогатых. 🏠 Второй штрих к портрету - структура самого богатства. Доля финансовых, то есть ликвидных, активов в совокупном личном богатстве россиян - всего 31,2%. Это один из самых низких показателей в выборке UBS, ниже только у Индии (25,8%). Для сравнения, у миллионеров Израиля и Тайваня финансовые активы (ценные бумаги) превышают 80% личного богатства, а у богатеев из США - почти 79%. 📉 При этом долговая нагрузка у российских домохозяйств скромная: долг составляет лишь 8% от валового богатства - один из самых низких показателей среди стран отчёта (для сравнения, в Норвегии - больше четверти, в Великобритании - 20%). 🧩 Если собрать всё вместе, получается портрет российского богатства образца 2025 года: оно растёт быстрее, чем почти везде в мире, концентрируется у узкого круга людей, слабо закредитовано и относительно неликвидно.

🏢 Любимая страшилка скептиков офисного рынка Москвы: «частные инвесторы скупили офисы внарезку, а потом разом вывалят их на вторичку после чего рынок рухнет». 🔮 NF GROUP и STONE в совместном исследовании напророчили, что на самом деле будет на рынке офисов Москвы в обозримом будущем. 📊 До 2030 года в Москве заявлен ввод 141 офисного объекта на 5,7 млн м2, из них 71% (4,1 млн м2) - на продажу. Около 2,4 млн м2 выкупят конечные пользователи, и лишь 2,1 млн м2 достанется инвесторам - менее 40% будущего ввода. Именно эти метры потенциально формируют вторичное предложение. 🔍 Даже если инвесторы не оставят лично себе ни метра, на вторичный рынок выйдет 1,7 млн м2 в аренду и 423 тыс. м2 на перепродажу. При базовых темпах перепродажа поглощается за 8 месяцев - 1,5 года, аренда - за 3-5,5 лет. А в условиях нынешнего дефицита весь объем рынок способен съесть примерно за 3,5 года. ⚡️ Причина такой прожорливости проста: в будущем вводе на классическую аренду от собственника придется всего 9% площадей. Арендатору деваться некуда - он пойдет к частному инвестору. По данным STONE, в уже сданных объектах компании до 90% клиентов-инвесторов выбирают именно арендную стратегию, причем больше половины уже готовы делать ремонт ради ставки повыше и короткой экспозиции. 📍 Единственная зона, где будущее предложение превышает ретроспективный спрос - пояс ТТК - МКАД: там появится 3,4 млн м2 (60% всего ввода), это на 2 млн м2 больше, чем рынок поглотил за 2021-2025 годы. Внутри Садового кольца нового почти не строят: внутри Бульварного кольца заявлено смешные 35 тыс. м2. ☝️ Вывод: «инвестиционный пузырь» на офисном рынке - не более чем пугалка. Реальный риск для конкретного инвестора представляют слабые локации и слабые девелоперы без опыта и компетенций. Не забудем также, что переносы сроков ввода - это реальность офисного рынка, где около 35% заявленных объемов традиционно съезжает вправо.

📊 СФО и СОПФ - две аббревиатуры из мира секьюритизации и проектного финансирования. Узкая тема, но раз уж я начал про СФО, то продолжу. Итак! 🏦 СФО - это Специализированное Финансовое Общество. Это компания специального назначения, которая создается для секьюритизации финансовых активов с стабильным денежным потоком - кредитов, займов, лизинговых или арендных платежей. СФО выпускает под этот денежный поток облигации. Инвесторы покупают облигации, получают доход от денежных потоков по этим активам. 💼 СОПФ - это Специализированное Общество Проектного Финансирования. Оно создается для финансирования долгосрочных инвестиционных проектов (минимум на 3 года) - строительства мостов, дорог, гостиниц, инфраструктуры. СОПФ покупает права требования по будущим доходам от проекта (например, право собирать плату за проезд по мосту) или приобретает имущество для реализации проекта. Потом СОПФ размещает облигации под залог этих прав и имущества, привлекая финансирование. Классический пример - строительство платной дороги: застройщик продает СОПФ права на будущую плату за проезд, СОПФ выпускает облигации, на эти деньги строится дорога. 🔍 В чем разница? СФО работает с уже существующими активами и денежными потоками - рефинансирует то, что уже есть. СОПФ финансирует создание нового имущества и инфраструктуры - инвестирует в то, чего еще нет. СФО - про секьюритизацию готовых активов, СОПФ - про проектное финансирование будущих объектов. Плюс у СОПФ есть налоговые льготы - доходы в рамках уставной деятельности не облагаются налогом на прибыль. ❓ Кому пригодятся эти знания? Инициаторам проектов в сфере недвижимости для расширения кругозора как минимум, для применения на практике как максимум. 👍 Ясно-понятно 🔥 Спасибо, Кэп! 👀 Путано-запутано

🛡 ЗПИФы недвижимости - защита во время обвала фондового рынка? 🌊 Существует красивая легенда: когда биржу трясёт, паи ЗПИФов недвижимости стабильны. Защитный актив, тихая гавань, в которой можно переждать шторм. В понедельник шторм как раз случился. 📊 Любые торгуемые на бирже ценные бумаги рано или поздно становятся подвержены общим трендам фондового рынка - резкому повышению или понижению цены. 📉Очень часто можно услышать: «сегодня такой-то миллиардер потерял $1 млрд. - ведь акции его компании обвалились». Эти новости всегда собирают интерес публики, но представьте себя на месте этого миллиардера. 🌊 В последние годы в России и мире происходила масса событий, создающих избыточную волатильность на рынке ценных бумаг. В 2022 году случилось аж несколько обвалов фондового рынка, но тогда ЗПИФы недвижимости показали себя очень хорошо - стоимость паев практически не шелохнулась. 💸 Истинная причина этой стабильности заключалась в том, что тогда паи ЗПИФ были драматически низколиквидны, поэтому слабо реагировали на внешние факторы. Объемы торгов по ЗПИФам очень были незначительны, инвесторов и сделок было мало. 📈 Я предсказывал тогда, что по мере роста популярности ЗПИФ у инвесторов движения котировок на паи станут когерентны российскому фондовому рынку, то есть будут падать, когда «всё падает» и расти, когда «всё растёт». ⚡Итак, на бирже опять бахнуло! Я посмотрел на несколько ЗПИФов недвижимости в попытках поддержать свой тезис 4-летней давности. 🔻 «Парус-Макс» - это фонд фондов, корзина из всех ЗПИФов УК PARUS AM сразу. Фонд подешевел с начала месяца примерно на 7%, и большая часть просадки легла ровно на дни обвала. 🔻«Парус-ДВН» - это ЗПИФ с бизнес-центром класса А в Москве. В дни обвала его цена успела и подрасти, и просесть. 🔻 «Современный 7» от СФН (Сбер) - ЗПИФ со складами. Качнулся слабо, подешевел совсем чуть-чуть в дни обвала, хотя за месяц потерял около 3% 💸 В общем, пока ЗПИФы опять оказались относительно невосприимчивы к буре в стакане фондового рынка. Но сигналы того, что это уже не совсем тихая гавань - есть.

ГАБ с ЗОЖем 🥬 Магазины фермерских и натуральных продуктов - главный бенефициар тренда на здоровое питание. По данным ВЦИОМ, принципов ЗОЖ так или иначе придерживаются около 88% россиян, и значительная их часть готова доплачивать за то, что считает более полезным. По экспертным оценкам, спрос на фермерскую продукцию в ближайшие годы может расти на 15–20% в год, а число крестьянских хозяйств растет примерно на 10% в год с 2024 года. 💰 Что насчет ГАБов с фермерскими продуктами? Для собственника коммерческой недвижимости такой арендатор интересен прежде всего малым форматом. Магазину «у дома» достаточно компактной площади (от 10–20 м2), он не требует сложной инженерии и эл.мощностей, как общепит, и органично взаимодействует с супермаркетами, аптеками и другими базовыми операторами стрит-ритейла. Высокая наценка на свежую и нишевую продукцию позволяет платить повышенную ставку аренды даже на небольших метражах. 🌐 Да, магазины фермерских товаров активно развивают доставку, но магазины у дома играют на другом поле - личном доверии жителей к конкретной точке и импульсном спросе. Это делает офлайн-формат более устойчивым. 📍 Требования операторов к помещениям: 🔸 первая линия в плотно населённом районе 🔸 интенсивный пешеходный трафик, близость к метро или жилым массивам 🔸 отдельный вход и витринное остекление 🔸 возможность размещения вывески 🔸 компактная площадь (10–20 м2) ⚖️ Ключевая особенность сегмента - арендатором, как правило, выступает локальный несетевой оператор, а не федеральная сеть с прозрачной отчётностью. Это объективно повышает риск: финансовая устойчивость отдельного магазина менее предсказуема. Поэтому во главу угла выходит не столько сам арендатор, сколько качество локации - насколько быстро при его уходе помещение займёт новый продуктовый оператор. 🔍 Показательный пример - ГАБ 16,6 м2 на ул. Дмитрия Ульянова, 10/1к1 (ЮЗАО, 5 минут пешком от метро «Академическая») за 16,38 млн ₽ с арендатором магазином «Фермерские продукты». Арендный платёж составляет 130 000 ₽/месяц (1,56 млн ₽ в год). Объект на первом этаже жилого дома, с отдельной входной группой с фасада, свободной планировкой, высокими потолками 4,8 м. Это уже сложившееся торговое окружение: по соседству пункт OZON, цветы, пекарня, точки стрит-фуда, что формирует устойчивый трафик. 💡 Итог: фермерские магазины «у дома» - растущий, но специфический сегмент. Их сила в устойчивом потребительском тренде, слабость - в несетевом, локальном характере большинства арендаторов. Для инвестора это значит, что при покупке такого ГАБ ставку стоит делать на качество локации и ликвидность помещения: компактная площадь на первой линии у метро в жилом районе востребована широким кругом арендаторов. ⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

⚡️Кризис: что это? 📖 Вообще-то «кризис» - греческий термин из медицины, момент болезни, когда больной либо идёт на поправку, либо умирает. То есть вопреки стереотипам, это не «плохие времена», а точка перелома. Развилка, на которой решается судьба всего организма. ⚙️ Если перенести эту логику на бизнес, то кризис - это не спад продаж и не взлёт дебиторки, а момент, когда прежняя бизнес-модель полностью перестаёт работать. В этот момент происходит озарение - предприниматель придумывает или применяет нечто, что с одной стороны меняет, а с другой спасает бизнес. 🦴В бизнесе ломается обычно то, что было напряжено. Кризис - это плата за напряжённую позу, то есть слишком много долгов, слишком узкая ниша, слишком дорогой маркетинг и т.д. 💊 Я как-то писал пост «Куда уходят деньги предпринимателя» о важности выведения части денег из бизнеса во что-то скучное, типа коммерческой недвижимости. Так вот в какой-нибудь сетевой аптеке в спальном районе, приносящей 8-9%, рисков намного меньше, чем в бизнесе. При определенных условиях точка перелома (кризис) в этом активе вообще не наступает никогда. 🔍 Недавно я где-то увидел фразу: «бизнес - это всегда кризис». Да, это бесконечная череда переломов, изменений, стрессов. Поэтому дальновидные и опытные предприниматели деньги из бизнеса выводят во что-то защитное, например в коммерческую недвижимость с относительно низкой доходностью и большим запасом прочности. ❓Как выбирать доходную коммерческую недвижимость, которой не страшны кризисы? Ответ - на образовательной программе «Коммерческая недвижимость». Старт 30 июня (во вторник), в группе осталось всего 3 места (из 10).

🏢 По данным NF Group, в первом полугодии 2026 года на центральных торговых улицах Санкт-Петербурга открылось 205 магазинов, кафе и предприятий сферы услуг, тогда как 233 арендатора прекратили работу. Число закрытий превысило число открытий на 14% - ротация на фоне меняющейся структуры спроса усиливается. 💊 Ключевой сдвиг - по количеству открытий аптеки, оптики и магазины ортопедических товаров обогнали фэшн-сегмент, уступив только общепиту. Сопоставимая активность аптечных сетей наблюдалась в пандемию, но тогда носила краткосрочный характер. В 2026 году расширение сегмента выглядит масштабнее и затрагивает знаковые локации. 🛍 Аптеки и оптики занимают помещения арендаторов других профилей, в том числе премиальные адреса. На Невском, 73-75 на месте Calzedonia открылась аптека «Неофарм», на Невском, 128 на смену «Обуви и Моды» приходит аптека «Вита». 🧐 Налицо переход от спонтанного потребления к рациональному. Классические преимущества первой линии (витрина, интенсивный пешеходный трафик) перестают окупаться для части форматов. Наиболее устойчивы две категории арендаторов: сетевые операторы с узнаваемым брендом и форматы, построенные на личном контакте, - продажа лекарств, выдача заказов, реализация алкоголя. 📦 Параллельно растёт доля пунктов выдачи заказов: на ПВЗ пришлось 6% открытий, распространяются гибридные форматы (кофейня с ПВЗ, почтовое отделение с ПВЗ, объединение нескольких маркетплейсов в одной точке). 🍭Сегмент подарков, сувениров и сладостей занял 7% открытий против 10% у фэшн-ритейла.

⚡️Скандал на Электрозаводе 🏭 Что произошло: прошел слух, что контролирующий территорию застройщик ГК «Эталон» якобы собирается нахрен снести корпуса «Электрозавода» и заменить их «новоделом». 🏙 Так получилось, что производства выводятся из центра Москвы, а на их месте строятся жилые дома и бизнес-центры. 🏚 В прошлом застройщикам приходилось заниматься редевелопментом. Например, на соседнем с «Электрозаводом» участке после захвата «Росбилдингом» был создан БЦ «Лефорт» - старые цеха Московского шёлкового комбината имени П. П. Щербакова были приспособлены под офисное пространство класса В+. 🎨 В настоящем девелоперы могут реализовывать более сложные, красивые и современные проекты. Например, Бадаевский пивзавод когда-нибудь всё-таки станет ЖК «Бадаевским». Напомню, что в 2019 году секта градозащитников «Архнадзор» устроила травлю застройщика Capital Group, в попытках предотвратить строительство «вызывающе агрессивного» проекта дома «на ножках» от арх. бюро Herzog & de Meuron. В итоге Москва могла бы не получить очевидный архитектурный шедевр, но трагедии не произошло - бесноватым не дали и шанса «отменить» проект. 😤 Теперь эта секта и примкнувшие к ним медиа травят «Эталон». Застройщик пытается максимально обтекаемо и мягко намекнуть, что старый завод, спроектированный в 1920-х (арх. Г. Евланов и Г. Шиханов) и построенный в годы военного коммунизма / НЭПа, для использования в жилых и коммерческих целях непригоден. Без экспертизы фасада непонятно, в каком состоянии он находится и переживет ли реконструкцию. «Архнадзор» и его группа поддержки в СМИ, очевидно, считают, что фасад Электрозавода крепкий. Но что там на самом деле - неизвестно. Что вообще можно сделать с фасадами Электрозавода? Вариант 1️⃣ Сохранить оригинальные фасады Электрозавода, разрушить всё внутри и возвести новые перекрытия. Это дорого, долго и опасно. Случаи, когда фасады дают трещину и даже обваливаются, были, причем вероятность таких событий высокая. При этом в итоге все фасады укрепляются внутри бетоном, так что фактически получается тоже «новодел» - смесь старых кирпичей и новых материалов. Вариант 2️⃣ Разобрать полностью или частично оригинальные фасады и восстановить их из новых (а в том числе и неновых) материалов. Это тоже недешево, зато можно практически быть уверенным в том, что ни трещин, ни обвалов не будет. 🤔 Сейчас «Эталон» уточняет, что речь не о полном сносе исторических корпусов: фасады и узнаваемые черты зданий обещают сохранить и встроить в новый квартал. Но формулировки по-прежнему обтекаемые, поэтому я лично дождался бы проектной документации. 🗣 Все причитания «архнадзорных» о необходимости сбережения «старой Москвы» - это не более чем манипуляция и умалчивание очевидных фактов. Московские здания веками пристраивались вширь и надстраивались вверх, в некоторых случаях надстройка производилась несколько раз. В надстроенных и перестроенных зданиях весь центр. А уж как горела Москва, как часто и ярко! «Градозащитникам» должно быть известно, что в прошлом повсеместно процветало настоящее глумление над старинными зданиями - их варварски оснащали электричеством, водопроводом и даже канализацией - резали по-живому, насиловали исконный замысел московских зодчих. 🏠 Вне зависимости от того, как «Эталон» собирается разбираться с фасадами Электрозавода, мне лично, как человеку, выросшему на Преображенской площади, и много раз бывавшему на самом Электрозаводе и рядом с ним, кажется, что лучше получить новый проект и новую жизнь на этой территории, чем годами наблюдать фактическое разрушение этих зданий.

💬 Относительно недавно ко мне обратился сын моего товарища и задал интересный вопрос: «Как быстро и много заработать на инвестициях, если начальный капитал всего 5000 долларов?» Я написал такой ответ: ⏪ Быстрые и большие деньги на небольшом начальном капитале бывают только в двух случаях: когда ты идёшь на огромный риск или когда ты попал в очень редкий момент рынка (и скорее всего, случайно). Любая стратегия «быстро и много» почти всегда означает: высокие риски, ограниченная ликвидность, зависимость от внешней конъюнктуры. Может получится, да и вообще везет тем, кто везёт! Но есть и обратная сторона — можно потерять тот самый «минимум», с которого начинали. 📚 Ключевая проблема начала пути в инвестициях — отсутствие опыта и знаний. Поэтому я бы советовал начинать с обучения, то есть поглощения больших объёмов информации по теме инвестиций. Опыт можно нарабатывать на небольших личных сделках или участии (в любом качестве) в более крупных чужих. Конечно, можно лично залезать в любые рискованные темы и пробовать на себе! Но высокие доходы могут уравновесить высокие потери. Может получится такой бег на месте и в лучшем случае начальный капитал просто не исчезнет, а вот опыт появится. 🏗 Реальный капитал обычно строится на другом: на системной работе, правильной диверсификации, взвешенных решениях. В инвестициях в недвижимость быстрых побед почти не бывает. Бывает удачный момент (например, 2022 год — те, кто купил недвижимость в марте-апреле, уже к концу года сидели на 20-30% прироста). Но это скорее исключение, чем правило. 🎯 Поэтому главный совет в личных инвестициях: сосредоточься на том, что можешь контролировать. Маленькие, но регулярные шаги, внимательный выбор актива, умение ждать — это и есть основа реального заработка в инвестициях. Ну и конечно, я бы посоветовал заниматься бизнесом, зарабатывать деньги и реинвестировать их в проекты. Сильно помогает бизнес где-то рядом со сферой инвестиций. Это если кратко! ⏩ Что думаете? Правильно я написал или нет? 👍 Правильно 🔥 Неправильно 👀 Покритикую в комментах!

Макроэкономика в сосудах: куда это выльется? 🏫 Сложный выбор! Представьте, что вы снова в школе, на уроке физики. Перед вами три сообщающихся сосуда. Учитель наливает в один сосуд воду и в других тоже становится больше воды. Это наглядно показывает вам взаимосвязи и влияние одних процессов на другие. 🔄 Визуализируйте: перед вами три взаимосвязанных сосуда: в одном - ключевая ставка ЦБ РФ (сейчас 14,25%), в другом курс доллара (сейчас около 75 и ползёт вверх), а в третьем инфляция (сейчас 5,6%). Фон: экспортно-ориентированная экономика, СВО, санкции, на депозитах россиян около ₽67 трлн, низкая безработица и остывшая экономика на пороге рецессии. А ну и перебои с топливом. 🎲 А теперь вам нужно принять решение, что делать с этими грёбаными сосудами. У вас три варианта: 1️⃣ Девальвация рубля. Доллар по 100. Бюджету нужны деньги. Ослабишь рубль - экспортёры в рублях заработают больше, в бюджет налогов больше пойдёт. Но импорт тут же подорожает, инфляция резко подскочит вверх. Всё, что завязано на импорте - техника, стройматериалы, лекарства - начнёт дорожать. Опять 25 (это я про реальную инфляцию в %). Народ начнёт бежать менять рубли на что угодно - валюту, золото, квартиры. А ведь с инфляцией и боролись последние годы. 🔹 Выигрывают: экспортеры, бюджет, должники с фиксированными рублевыми кредитами 🔸 Проигрывают: население с рублевыми сбережениями (а это до хрена народу!), импортеры 2️⃣ Снижение ключевой ставки. Допустим, ускоренное - не по 0,25 п.п. за заседание, как сейчас, а сразу до 12% до конца года. Бизнесу стало легче, ипотека - доступнее, да и спрос на жильё оживится. Но деньги с депозитов утекают. Либо на потребление, либо снова в валюту, золото, недвижимость. А значит, инфляция снова подскочит. И это при том, что её и так подпирает т.н. «топливный кризис». Так еще и курс доллара полезет вверх! Больше инфляции. 🔹 Выигрывают: застройщики, риэлторы, производственные компании с кредитами, заемщики 🔸 Проигрывают: банки, население с рублевыми сбережениями (а это до хрена народу!), люди с фиксированными доходами 3️⃣ «Комбо»: и рубль девальвировали, и ставку снизили. Вот тут начнётся самое интересное. Цены на всё летят вверх. Валюту, золотишко и м2 сметают с рынка, как горячие пирожки, пока не остыло. Тоже беда. 🔹 Выигрывают: экспортеры, рублевые должники 🔸 Проигрывают: практически все остальные 🤔 И таки что же делать в этих условиях!? Вот что бы вы выбрали? Вообразите, что вы Силуанов или Набиуллина! ☑️ Тут в принципе действовать следует очень медленно, осторожно смотря на эффект от моих осторожных действий, потому что так много всего вокруг, около и внутри и «хрен его знает, что будет». В общем без резких движений. В реальности власти часто вынуждены действовать быстро из-за внешнего давления... Но что и как будет реализовано, кого «отдадут на заклание» пока точно не известно. 📆 Зато точно известно, что менее чем через месяц наступит август, а в августе в России происходят всякие неприятные макроэкономические события. В этом году к традиционному набору добавляется топливный кризис, пик сезонного спроса по которому приходится как раз на август-сентябрь. ⚠️ Дисклеймер: я не макроэкономист и вообще не экономист, я всего лишь главный, лучший и скромный специалист по инвестициям в недвижимость в России - не более того. 👍 Всё будет хорошо! 🔥 Всё будет плохо. 👀 Будь что будет...

🏪 Американские моллы превращаются... в элегантные шорты. Нет. На месте закрытых гигантских универмагов открываются батутные парки, площадки с боулингом, локально популярной игрой шаффлборд (см. золотую рамочку) и т.д. По данным JLL, сектор развлечений планирует прибавить 16,5 млн. кв. футов площадей по всей стране - и это в период, когда американский потребитель считает каждый доллар. 📍Освободившиеся площади - печальная реальность сектора торговых центров Америки. Сеть Lord & Taylor закрыла все 38 магазинов в 2020-м. Сеть Bed Bath & Beyond - все ~900 точек в 2023-м. Сети Party City и Big Lots полностью ушли с рынка в 2024-2025-м. Сеть Joann (~800 магазинов с тканями и рукоделием) закрыла двери в мае 2025-го. Forever 21 окончательно свернул американскую сеть в том же году. 🚸 Все они освободили коробки по 2-3 тыс. м2 в моллах и региональных ТЦ. Батутные парки, квест-комнаты и боулинг оказались в нужном месте в нужное время. 📊 Операторы развлекательного формата управляют сейчас примерно 4 700 объектами, ещё 721 - в планах открытия. Лидеры роста - так называемые «комнаты-испытания» и игровые квесты: плюс 246% за три года. Следом - «конкурентный досуг» (еда + напитки + мини-гольф или шаффлборд): рост на 83% за тот же период. 🎱 Интересно, что этот тренд заметен (в меньшем объеме и в России). Самый желаемый рестораторами формат недвижимости в 2026 году - помещение, в котором можно открыть бильярдную. Говорят, что погонять шары стало модно в столицах, а рестораторы устали от роста цен на продукты и рентабельности на грани. Так что на американку и русскую пирамиду вся надежда. Такие дела.

🎬 Мы с Павлом Яншевским, девелопером проекта Family Nest на Бали, запланировали видеоинтервью. Готовясь к нему, я разобрал проект с точки зрения инвестора и построил финансовую модель для инвестора, который приобретает виллу за $340 т. 📋 Предпосылки я взял фактические, по данным первой очереди: загрузка 85% (в первой фазе вообще было 87% против ~42% в среднем по рынку Бали); средний тариф за ночь (ADR) около $280; комиссия площадок бронирования (OTA - Booking, Airbnb) 12,5%; налоги и сервисный сбор 13%; вознаграждение управляющей компании 15% от чистой выручки (Net Revenue - это выручка за вычетом комиссий и налогов); операционные расходы на содержание (OPEX - уборка, бельё, коммунальные платежи, текущий ремонт, персонал) около 11%. 📈 Отдельно в модели учтен так называемый апсайд: Павел предполагает, что после полного запуска проекта стоимость виллы прибавляет +$119K за счёт переоценки готового, заполненного и брендированного объекта. 💵 Валовая выручка от сдачи виллы - $91,2K. После вычета комиссий площадок, налогов, вознаграждения управляющей компании и операционных расходов остаётся чистый операционный доход (NOI) $47,4 т. 📊 Модель рассчитана на пять лет: вход в 2026 году, выход в 2031 по цене $459K ($340K плюс апсайд $119K), вознаграждение брокера при продаже 3%. Ключевые показатели: 🔹 Прибыль $337K 🔹 NPV (при ставке 5%) +$206,9K 🔹 ROI 99,1% 🔹 IRR 17,4% ⚠️ Главный риск модели: вся экономика держится на высокой загрузке 85% и стабильных расходах, которые УК удерживает из потока инвестора. По первой очереди всё это работает. Но вторая очередь это уже другой продукт, с фокусом на родителей подростков (падел-центр, школа сёрфинга и т.д.), и повторит ли вторая очередь показатели первой - открытый вопрос. Как раз это буду обсуждать с Павлом на интервью.